Virtuální technická prohlídka rodinného domu

Uvažujete o tom, že si koupíte dům nebo byt? Možná by se vám tento článek mohl hodit. Kromě projektování se už pár let zabývám posouzením technického stavu nemovitostí. Že nevíte, o čem je řeč? Ve zkratce se dá říct, že tuto službu si nejčastěji objednávají lidé, kteří si kupují dům nebo byt a chtějí kvalifikovanou radu ohledně technického stavu, potřebných oprav a nákladů na rekonstrukci. V případě novostavby si chtějí nechat překontrolovat, zda developer odvedl dobrou práci v souladu se standardy a platnými normami. Zde je ukázka technického posouzení (nebo též inspekce) staršího rodinného domu před koupí.

Předmětem inspekce je levá polovina dvojdomu v okresním městě. Na první pohled působí dům i zahrada velice pěkně a udržovaně.

Dům se nachází ve vilové čtvrti. Je součástí širšího urbanistického celku, který vznikl ve 30. letech minulého století. Ulice je dnes poměrně rušná, ale zahrada je odstíněna alejí stromů a cyklostezkou s chodníkem. Místo i po téměř sto letech těží z kvalitní prvorepublikové architektury. V okolí nejsou žádné rušivé provozovny a možnost, že by zde v budoucnu vznikly, je s ohledem na platný územní plán a prostorové možnosti minimální.

Před prohlídkou je vhodné načerpat co nejvíce informací na internetu. Užitečným nástrojem je Nahlížení do katastru nemovitostí. Po zadání čísla parcely nebo jejím vyhledání v mapě najedeme tyto informace: druhu pozemku, výměra, údaje o vlastníkovi, ochrana nemovitosti (např. kulturní památka, oblast CHKO apod.), omezení vlastnického práva a další. Dále je vhodné vyhledat si na internetu územní plán města. Informace o inženýrských sítích lze zjistit na stránkách příslušných správců nebo telefonickým dotazem.

Dům stojí na parcele č. st. 2266. Součástí je zahrada p. č. 341/27. Z nahlížení do KN je patrné, že některé vedlejší stavby a přístavby byly prováděny dodatečně a nejsou v katastru zaznamenány (stavba = plocha s tečkou). Naopak některé již neexistující stavby jsou stále v katastru.

Dům z roku 1928 prodělal větší rekonstrukci kolem roku 1991. Z této doby pochází pravděpodobně přístavba s terasou (původně zde byl vchod do domu). Další rekonstrukce proběhla přibližně před 10 lety. Byly vyměněny instalace (voda, odpady, topení, elektrika), okna, střecha, podlahy a další.

V přízemí se nachází kvalitní kuchyně Koryna včetně spotřebičů (stáří cca 8 let). Topení je podlahové, v místnostech je keramická dlažba.

Plastová okna byla osazena v rámci poslední rekonstrukce před 10 lety.

Postupujeme místnost po místnosti a kontrolujeme případné závady.

Důležité je nezapomenout na půdu a sklep. Krov je původní, střešní krytina včetně pojistné hydroizolace byly vyměněny při poslední rekonstrukci. V části půdy je foukaná tepelná izolace stropu.

Při prohlídce je nutné postupovat systematicky a nenechat se ukolébat třeba příjemným dojmem z posezení na zahrádce nebo květinovou výzdobou.
Po ukončení prohlídky byl prodávajícímu předám soupis vad s oceněním nákladů na jejich odstranění:

- chybějící bleskosvod (35 tis. Kč.)
- chybějící odvětrání koupelen (10 tis. Kč)
- poškozený rám střešního okna (15 tis. Kč)
- chybějící dveře v horní koupelně (7 tis. Kč)
- chybějící radiátor pod oknem v jednom z horních pokojů (10 tis. Kč)
- poškozené zdivo komína nad střechou - havarijní stav (15 tis.)
- chybějící hasící přístroj v RD a v garáži, chybějící autonomní čidla kouře v každém podlaží (3 tis. Kč)
- chybějící hlavice na radiátorech a zastaralý ovládač plynového kotle (5 tis. Kč)
Prodávající akceptoval snížení ceny o 100 tis. Kč.
Dále byl vznesen požadavek na předložení revizní zprávy elektroinstalace, plynových spotřebičů a spalinových cest. Prodávající na vlastní náklady zajistí aktualizaci údajů v katastru nemovitostí tak, aby odpovídaly současnému stavu.
Inspekce nemovitostí dělám ve spolupráci s firmou Nemoinspekt, která zajišťuje detailní metodiku a profesní pojištění. Patří mezi čtyři největší poskytovatele na trhu a je členem Asociace inspektorů nemovitostí.